قانون روابط موجر و مستاجر 56

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، یکی از مهم ترین و تاثیرگذارترین قوانین در تاریخ حقوق اجاره در ایران است که بسیاری از چالش ها و مسائل مربوط به قراردادهای اجاره را سامان دهی کرده و همچنان برای بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره منعقد شده قبل از سال ۱۳۷۶ و همچنین برخی موارد خاص، کاربرد دارد.

این قانون، با هدف ایجاد ثبات و حمایت از حقوق هر دو طرف قرارداد، به ویژه مستاجرین، در فضایی که بازار مسکن و املاک در حال تحولات گسترده بود، به تصویب رسید. ساختار و مفاد این قانون، تفاوت های اساسی با قوانین بعدی، به خصوص قانون سال ۱۳۷۶ دارد که درک این تفاوت ها برای هر دو گروه موجر و مستاجر، به منظور شناخت حقوق و تکالیف خود، حیاتی است. این مقاله به بررسی جامع و تفصیلی ابعاد مختلف قانون ۱۳۵۶ می پردازد تا راهنمایی معتبر برای عموم، مشاورین املاک و فعالان حقوقی باشد.

کلیات و دامنه شمول قانون ۱۳۵۶

درک صحیح از قانون روابط موجر و مستاجر 56 مستلزم شناخت دقیق دامنه شمول و موارد استثنای آن است. این قانون، اساساً بر مبنای حمایت از مستاجر و ایجاد نوعی ثبات در روابط استیجاری، به ویژه در مورد املاک تجاری و محل کسب، بنا شده بود. شناخت ماده ۱ و ماده ۲ این قانون، کلید درک کاربرد آن در وضعیت فعلی است.

مشمولین قانون (ماده ۱)

ماده ۱ قانون موجر و مستاجر سال 1356 به صراحت بیان می دارد که هر محلی که برای سکنی، کسب، پیشه، تجارت یا هر منظور دیگری به اجاره داده شده یا بشود، مشمول مقررات این قانون است. این شمول، بدون توجه به اینکه سند رسمی یا عادی برای اجاره نامه تنظیم شده باشد، برقرار است. تعریف گسترده این ماده نشان دهنده گستردگی شمول قانون در زمان تصویب آن است. لذا، تمامی قراردادهای اجاره منعقده قبل از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱۸ (تاریخ لازم الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶) که برای اموری نظیر سکونت، کسب، پیشه یا تجارت منعقد شده اند، در زمره مشمولین این قانون قرار می گیرند. این امر شامل اجاره نامه های رسمی و عادی می شود و حتی در صورت عدم تنظیم اجاره نامه کتبی و صرفاً بر اساس توافق شفاهی و تصرف، قانون ۱۳۵۶ اعمال خواهد شد.

موارد عدم شمول قانون (ماده ۲)

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر 56 نیز به همان اندازه ماده ۱ اهمیت دارد؛ چرا که موارد استثنای از شمول این قانون را مشخص می کند. این موارد به قرار زیر است:

1. تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی: این معاملات، ماهیتی متفاوت از اجاره دارند و لذا از شمول این قانون خارج هستند.
2. اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن ها و باغ هایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آن ها باشد: این نوع اجاره ها بیشتر جنبه کشاورزی و زراعی دارند تا اجاره ملک برای سکونت یا کسب.
3. ساختمان ها و محل هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود: این مورد شامل اجاره های کوتاه مدت و فصلی، مانند ویلاهای شمال در ایام تعطیلات، می شود.
4. کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن ها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می شود: این بند به نوعی پیش بینی برای خانه های نوساز در آن زمان بود تا از شمول قوانین حمایتی مستاجر که در آن دوره رایج بود، مستثنی شوند.
5. خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی، به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن ها قرار می گیرد: رابطه در این موارد تابع قوانین و مقررات خاص استخدامی یا قرارداد فی مابین است و جنبه اجاری مستقل ندارد.
6. واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد: این بند از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا تمایز اصلی بین این قانون و قانون روابط موجر و مستاجر 1376 را روشن می کند. به این معنا که حتی در زمان اجرای قانون ۱۳۵۶، واحدهای مسکونی که بعد از تصویب این قانون (یعنی بعد از ۱۳۵۶) به اجاره داده می شدند، از شمول برخی از مقررات حمایتی مستاجر در این قانون خارج بودند و بیشتر تابع مقررات عمومی قانون مدنی قرار می گرفتند. این نکته برای فهم تفاوت ها با قانون ۱۳۷۶ بسیار مهم است، زیرا قانون ۱۳۷۶ کلیه قراردادهای اجاره را اعم از مسکونی و تجاری که پس از لازم الاجرا شدن آن قانون منعقد می شوند، از شمول قانون ۱۳۵۶ خارج کرده است.

اجاره بها و نحوه پرداخت آن

یکی از ارکان اساسی هر قرارداد اجاره، تعیین و پرداخت اجاره بها است. قانون روابط موجر و مستاجر 56 مقررات خاصی را در این زمینه وضع کرده است که با هدف ایجاد عدالت و جلوگیری از تضییع حقوق طرفین، به ویژه در شرایط تورمی، طراحی شده اند.

تعیین میزان اجاره بها (ماده ۳)

ماده ۳ قانون ۱۳۵۶ در خصوص نحوه تعیین اجاره بها در قانون 56 سه حالت را پیش بینی می کند: ابتدا توافق طرفین در اجاره نامه، که در این صورت میزان قید شده ملاک عمل است. دوم، در صورت عدم وجود اجاره نامه کتبی، میزان اجاره بها بر اساس توافق شفاهی یا آنچه عملاً پرداخت شده، معین می شود. سوم، چنانچه میزان اجاره بها به هیچ یک از طرق فوق مشخص نباشد، دادگاه با رعایت مقررات این قانون و با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین خواهد کرد. این بند نشان دهنده اهمیت حفظ حقوق موجر و مستاجر و جلوگیری از سوءاستفاده های احتمالی است.

تعدیل اجاره بها (ماده ۴ و ۵)

ماده ۴ و ۵ قانون موجر و مستاجر سال 1356 به موضوع تعدیل اجاره بها می پردازد که یکی از ویژگی های بارز این قانون است. موجر یا مستاجر می توانند با استناد به ترقی یا تنزل هزینه های زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را مطرح کنند. این درخواست مشروط به این است که:

• مدت اجاره منقضی شده باشد.
• از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ صدور حکم قطعی قبلی در مورد تعیین یا تعدیل اجاره بها، سه سال تمام گذشته باشد.

دادگاه در این موارد، با جلب نظر کارشناس، تعدیل اجاره بها قانون 56 را به نرخ عادله روز انجام می دهد و حکم دادگاه در این خصوص قطعی است. این سازوکار به طرفین اجازه می دهد تا در بازه های زمانی مشخص، اجاره بها را با شرایط اقتصادی روز منطبق سازند. موجر می تواند همزمان با درخواست تعدیل، مابه التفاوت اجاره بها را نیز مطالبه کند. دادگاه در صورت صدور حکم تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم می کند. همچنین خسارت تأخیر تأدیه نیز بر اساس نرخ دوازده درصد در سال، از تاریخ قطعیت حکم تا زمان اجرا، محاسبه و از مستاجر وصول می شود. مستاجر نیز می تواند در صورت تعدیل به نفع خود، مابه التفاوت و خسارت تأخیر تأدیه را مطالبه کند. این بند عدالت اقتصادی را در روابط استیجاری تقویت می کند.

وظیفه پرداخت اجاره بها و ضمانت اجرای آن (ماده ۶)

ماده ۶ قانون موجر و مستاجر 56 تکلیف مستاجر به پرداخت اجاره بها را روشن می سازد. مستاجر مکلف است اجرت المسمی (اجاره بهای توافق شده) را در موعد معین در اجاره نامه و پس از انقضای مدت اجاره، اجرت المثل (اجاره بهای متناسب با ملک) را به میزان اجرت المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت کند. در صورتی که اجاره نامه ای در بین نباشد، اجاره بها به میزانی که بین طرفین مقرر یا عملی شده، پرداخت می شود و در صورت عدم تعیین، مستاجر مکلف است مبلغی متناسب با اجاره املاک مشابه را به عنوان اجرت المثل تا دهم ماه بعد به موجر پرداخت نماید.

یکی از نکات مهم این ماده، پیش بینی مکانیزم قانونی برای پرداخت اجاره بها در صورت امتناع موجر از دریافت آن است. در چنین مواردی، مستاجر می تواند اجاره بها را به صندوق ثبت یا بانکی که سازمان ثبت تعیین می کند، سپرده و قبض رسید را در صورت رسمی بودن اجاره نامه به دفترخانه تنظیم کننده سند و در صورت عادی بودن یا عدم وجود اجاره نامه، به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم کند. دفترخانه مکلف است ظرف ده روز مراتب را به موجر اخطار دهد. این فرآیند تضمین می کند که مستاجر از انجام تکلیف خود سرباز نزده و موجر نیز نمی تواند با امتناع از دریافت اجاره بها، بهانه برای طرح دعوی تخلیه ایجاد کند.

تنظیم اجاره نامه و شرایط آن

تنظیم اجاره نامه، سندی رسمی یا عادی، یکی از مهم ترین مراحل در ایجاد یک رابطه استیجاری سالم و پایدار است. قانون روابط موجر و مستاجر 56 با درک اهمیت این موضوع، به تفصیل به شرایط تنظیم اجاره نامه و وظایف طرفین در این خصوص پرداخته است.

اختلاف در تنظیم اجاره نامه (ماده ۷)

ماده ۷ قانون موجر و مستاجر سال 1356 به مواردی می پردازد که اجاره نامه بین موجر و مستاجر تنظیم نشده باشد، یا مدت اجاره نامه قبلی منقضی شده و طرفین در مورد تنظیم اجاره نامه جدید یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف نظر داشته باشند. در چنین شرایطی، هر یک از طرفین می تواند برای تعیین اجاره بها (در صورت عدم وجود اجاره نامه) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه از تاریخ تقدیم دادخواست، میزان اجاره بها را تعیین خواهد کرد. نکته مهم تبصره ۱ این ماده است که تاکید می کند، هرگاه موجر همزمان تقاضای تخلیه عین مستاجره را نموده باشد، رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر، متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود. این حکم در مورد دعوای خلع ید نیز جاری است و اولویت را به دعوای تخلیه یا خلع ید می دهد.

تعیین شرایط اجاره نامه جدید توسط دادگاه (ماده ۸)

ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر 56 به دادگاه این اختیار را می دهد که در صورت اختلاف طرفین، شرایط اجاره نامه جدید را تعیین کند. دادگاه در این راستا، شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها را مد نظر قرار می دهد و همچنین به شرایط مندرج در اجاره نامه سابق (در صورت وجود) و مقررات این قانون توجه می کند. این تضمین می کند که اجاره نامه جدید، عادلانه و مطابق با عرف و قانون تنظیم شود.

الزام طرفین به تنظیم و امضای اجاره نامه جدید (ماده ۹)

پس از ابلاغ حکم قطعی دادگاه در مورد تنظیم اجاره نامه، ماده ۹ قانون موجر و مستاجر سال 1356 طرفین را مکلف می کند که ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره نامه را تنظیم کنند. اگر در این مهلت اجاره نامه تنظیم نشود، به تقاضای هر یک از طرفین، دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند تا در روز و ساعت معین برای امضای آن حاضر شوند. در صورتی که موجر از امضای اجاره نامه امتناع کند، نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد. اما اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود و دادگاه نیز عذر او را موجه نداند، به تقاضای موجر، حکم تخلیه ملک قانون 56 صادر خواهد شد و این حکم قطعی است. این مکانیزم برای جلوگیری از تعلل و سوءاستفاده از طرفین طراحی شده است.

محدودیت انتقال به غیر و حق کسب و پیشه (ماده ۱۰ و ۱۱)

ماده ۱۰ و ۱۱ از مفاد کلیدی در قانون روابط موجر و مستاجر 56 هستند، به خصوص در مورد اماکن تجاری. ماده ۱۰ صراحتاً بیان می کند که مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. این بند اساساً به انتقال به غیر قانون 56 مربوط می شود و یکی از مهم ترین شرایطی است که در زمان تنظیم اجاره نامه محل کسب و کار باید مورد توجه قرار گیرد. اگر مستاجر بدون این حق، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر می تواند درخواست تخلیه را داشته باشد. این ماده نقش حیاتی در تعیین سرنوشت حق کسب و پیشه قانون 56 ایفا می کند.

ماده ۱۱ نیز دفاتر اسناد رسمی را مکلف می کند که علاوه بر نکات عمومی، موارد خاصی را در اجاره نامه تصریح کنند. این نکات شامل شغل و اقامتگاه موجر و مستاجر، نشانی کامل مورد اجاره، تعیین تکلیف تصرف عین مستاجره، مهلت پرداخت اجاره بها (حداکثر ۱۰ روز از سررسید)، هدف از اجاره (سکنی، کسب، پیشه، تجارت با تعیین نوع)، حق انتقال به غیر توسط مستاجر و تعهد مستاجر به پرداخت اجرت المثل قانون 56 پس از انقضای مدت یا فسخ اجاره تا زمان تخلیه یا تجدید اجاره، می شود. این جزئیات به شفافیت و کاهش اختلافات بعدی کمک می کند و نقش مهمی در نحوه اعمال قانون ایفا می کنند.

فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

مبحث فسخ اجاره و تخلیه ملک قانون 56 از مهم ترین و پرچالش ترین بخش های قانون روابط موجر و مستاجر 56 است. این قانون، شرایط دقیق و متمایزی را برای فسخ از سوی هر دو طرف و همچنین مراحل تخلیه پیش بینی کرده است.

موارد فسخ اجاره توسط مستاجر (ماده ۱۲)

ماده ۱۲ قانون ۱۳۵۶ به مستاجر این حق را می دهد که در موارد معینی، درخواست صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه کند:

1. عدم انطباق عین مستاجره با اوصاف قید شده در اجاره نامه.
2. حادث شدن عیبی در اثنای مدت اجاره که قابلیت انتفاع را از بین ببرد و رفع عیب مقدور نباشد.
3. تحقق حق فسخ مستاجر بر اساس شرایط مندرج در اجاره نامه.
4. فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ از سوی کلیه ورثه.
5. مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی باشد و قابل تعمیر نباشد، یا برای بهداشت و سلامت مضر باشد و نیاز به تخریب داشته باشد.

این موارد، به مستاجر اجازه می دهند تا در صورت بروز مشکلاتی خارج از اراده او که مانع از بهره برداری مطلوب از ملک می شود، به رابطه استیجاری پایان دهد.

تخلیه ملک توسط مستاجر و امتناع موجر (ماده ۱۳)

ماده ۱۳ به موردی می پردازد که مستاجر قصد تخلیه ملک را دارد (مثلاً به دلیل انقضای مدت یا حکم فسخ به نفع او)، اما موجر از تحویل گرفتن آن امتناع می کند. در این حالت، مستاجر مکلف است با ارسال اظهارنامه، از موجر تقاضا کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره حاضر شود. اگر موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نشود، مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده، تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ، رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر اخطار می دهد. تا زمانی که مستاجر این مراحل را طی نکرده باشد، تعهدات او برقرار خواهد بود. این سازوکار به مستاجر اطمینان می دهد که در صورت عدم همکاری موجر، می تواند به مسئولیت های خود پایان دهد و مسئولیت های آتی را متوجه موجر سازد.

موارد درخواست فسخ یا تخلیه توسط موجر (ماده ۱۴)

ماده ۱۴، مهم ترین بخش در خصوص اخراج مستاجر قانون 56 است و موارد متعددی را برای درخواست فسخ اجاره یا تخلیه توسط موجر برشمرده است. در این موارد، دادگاه ضمن حکم فسخ، دستور تخلیه را نیز صادر می کند. برخی از مهم ترین این موارد عبارتند از:

1. انتقال به غیر بدون اذن: اگر مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه، یا در صورت عدم وجود اجاره نامه، مورد اجاره (مسکونی یا تجاری) را کلاً یا جزئاً به دیگری واگذار کند. این مورد یکی از شایع ترین دلایل دعاوی تخلیه در مورد اماکن تجاری است.
2. تغییر شغل: در مورد محل کسب و پیشه یا تجارت، اگر مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
3. احتیاج مالک برای سکونت یا کسب: اگر مالک (یا همسر، فرزندان، پدر، مادر او) پس از انقضای مدت اجاره، به مورد اجاره برای سکونت یا کسب خود احتیاج داشته باشد. این بند برای اماکن مسکونی و تجاری کاربرد دارد.
4. عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر در مهلت مقرر (ماده ۶) از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه یا اظهارنامه، ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این صورت، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید. این ماده یک ارفاق یک باره را برای مستاجر قائل شده است؛ به این صورت که اگر قبل از صدور حکم دادگاه، علاوه بر اجاره بهای معوقه، بیست درصد آن را نیز به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم تخلیه صادر نمی شود (مگر اینکه قبلاً از این ارفاق استفاده کرده باشد). تبصره ۱ این ماده نیز بیان می کند که اگر مستاجر دوبار ظرف یک سال در اثر اخطار اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم نپردازد، موجر می تواند مستقیماً درخواست تخلیه کند و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
5. تغییر کاربری، تعدی و تفریط: استفاده از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده یا تعدی و تفریط (اسراف و کوتاهی در نگهداری) مستاجر.
6. دایر کردن مرکز فساد: (تبصره ۳) اگر مستاجر مرکز فسادی را که قانوناً دایر کردن آن ممنوع است، در مورد اجاره دایر کند، دادستان به محض صدور کیفرخواست، به درخواست موجر، مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد.
7. داشتن واحد مسکونی دیگر توسط مستاجر: (تبصره ۴) اگر مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی دیگر باشد، موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره، تقاضای تخلیه را بنماید.

یکی از تفاوت های کلیدی قانون روابط موجر و مستاجر 56 با قانون سال ۱۳۷۶ در این است که در قانون ۵۶، حتی پس از انقضای مدت اجاره، موجر نمی توانست به راحتی مستاجر را تخلیه کند، به ویژه در مورد اماکن تجاری که مستاجر دارای حق کسب و پیشه بود، مگر با تحقق یکی از شرایط خاص مندرج در ماده ۱۴ و ۱۵ یا پرداخت حق کسب و پیشه.

موارد تخلیه محل کسب، پیشه یا تجارت (ماده ۱۵)

علاوه بر موارد ماده ۱۴، ماده ۱۵ نیز به طور خاص، موارد درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را پس از انقضای مدت اجاره از دادگاه مجاز می داند، مشروط به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت:

1. احداث ساختمان جدید: تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارائه شود.
2. احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت: اگر موجر شخصاً به محل برای کسب یا پیشه یا تجارت خود نیاز داشته باشد.
3. نیاز به سکونت در محل کسب: در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در هر سه مورد فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب و پیشه قانون 56 نیز حکم خواهد داد. این نشان دهنده ارزش و حمایتی است که قانون از حق کسب و پیشه مستاجرین اماکن تجاری به عمل آورده است.

ضمانت اجرای عدم استفاده مالک پس از تخلیه (ماده ۱۶)

ماده ۱۶ به عنوان ضمانت اجرایی برای موارد مذکور در ماده ۱۵ و همچنین بندهای ۳ و ۴ ماده ۱۴ است. اگر مالک پس از تخلیه ملک (برای احداث ساختمان یا استفاده شخصی)، تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل به مدت یک سال از محل به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید، به درخواست مستاجر سابق، به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل قانون 56 به او محکوم خواهد شد. این بند، موجر را از سوءاستفاده از این حقوق منع می کند و حقوق مستاجر را در برابر ادعاهای واهی تضمین می نماید.

اعلام حکم تخلیه به دفاتر اسناد رسمی (ماده ۱۷)

ماده ۱۷ مقرر می دارد که در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره صورت می گیرد، دادگاه باید مراتب را به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام کند تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید شود. این امر به حفظ سوابق و شفافیت در معاملات کمک می کند.

حق کسب یا پیشه یا تجارت (سرقفلی)

یکی از مهم ترین و پیچیده ترین مفاهیم در قانون روابط موجر و مستاجر 56، مفهوم حق کسب و پیشه قانون 56 یا سرقفلی در قانون 56 است. این حق، که با سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ تفاوت های ماهوی دارد، به مستاجرین اماکن تجاری تعلق می گیرد و نقش بسزایی در حمایت از آن ها ایفا می کند.

مفهوم و مبنای حق کسب یا پیشه یا تجارت (ماده ۱۸)

ماده ۱۸ قانون ۱۳۵۶ به ماهیت این حق اشاره دارد و بیان می کند که میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین نامه آن توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون های مربوط مجلسیین خواهد رسید، تعیین می گردد. این حق در واقع ناشی از شهرت کسب، رونق محل و مشتریانی است که مستاجر در طول مدت اجاره برای ملک ایجاد کرده است. به عبارت دیگر، این حق به دلیل فعالیت و تلاش مستاجر در آن مکان به وجود می آید و ماهیت آن با سرقفلی که در ابتدای اجاره و هنگام عقد قرارداد پرداخت می شود، متفاوت است.

شرایط و محدودیت های انتقال حق کسب و پیشه به غیر (ماده ۱۹)

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر 56 به شرایط انتقال به غیر قانون 56 در مورد اماکن تجاری و سرقفلی در قانون 56 می پردازد. این ماده از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است:

• با اذن کتبی: اگر مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری منتقل کند. این انتقال باید برای همان شغل یا شغلی مشابه آن باشد.
• در صورت سلب حق انتقال یا عدم وجود اجاره نامه و عدم رضایت مالک: اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد و مالک به انتقال به غیر راضی نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه قانون 56 مستاجر را بپردازد. در غیر این صورت، مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این صورت، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر و مراتب را به موجر نیز اعلام می نماید. مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. اگر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نشود، حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.
• پیامدهای انتقال بدون رعایت مقررات: تبصره ۱ ماده ۱۹ بیان می کند که اگر مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت. در این حالت، مستاجر یا متصرف (حسب مورد) استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه قانون 56 را خواهد داشت. این تبصره برای جلوگیری از معاملات غیرقانونی و حفظ حقوق مالک وضع شده است.
• اعتبار انتقال با سند رسمی: تبصره ۲ این ماده تاکید می کند که حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. این شرط رسمی بودن سند برای جلوگیری از ابهامات و اختلافات آتی است.

در نهایت، تفاوت قانون 56 و 76 در این بخش کاملاً مشهود است. در قانون ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه به طور خودکار با اجاره ملک تجاری ایجاد می شد و به نوعی به مالکیت مستاجر در شهرت و اعتبار مکان کمک می کرد. اما در قانون ۱۳۷۶، مفهوم سرقفلی بیشتر به مبلغی اطلاق می شود که مستاجر در ابتدای اجاره به موجر پرداخت می کند تا از حق تصرف و ادامه اجاره بهره مند شود و این حق مستقل از تلاش مستاجر در رونق کسب و کار است.

تعمیرات و نگهداری ملک

مسئولیت تعمیرات قانون 56 و نگهداری از ملک استیجاری، همواره یکی از نقاط اختلاف بین موجر و مستاجر بوده است. قانون روابط موجر و مستاجر 56 برای حل این اختلافات، تقسیم بندی مشخصی را برای انواع تعمیرات و مسئولیت هر یک از طرفین قائل شده است.

مسئولیت تعمیرات کلی و جزئی (ماده ۲۰)

ماده ۲۰ قانون موجر و مستاجر سال 1356 به وضوح مسئولیت تعمیرات را تفکیک می کند:

• تعمیرات کلی و اساسی: این نوع تعمیرات که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن، از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است. این تعمیرات معمولاً هزینه بر و ضروری برای حفظ پایداری و سلامت ساختمان هستند.
• تعمیرات جزئی و تزئینی: این نوع تعمیرات و همچنین تزییناتی که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، بر عهده مستاجر خواهد بود. این شامل تعمیرات جزئی و نگهداری های روتین می شود که در طول مدت اجاره توسط مستاجر استفاده کننده انجام می گردد.

این تقسیم بندی منطقی، بر اساس ماهیت و اهمیت تعمیرات صورت گرفته است تا بار مالی ناعادلانه ای بر دوش هیچ یک از طرفین قرار نگیرد.

رسیدگی به اختلافات در مورد تعمیرات (ماده ۲۱ و ۲۲)

ماده ۲۱ و ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر 56 به سازوکار حل اختلاف در خصوص تعمیرات می پردازد. رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر در مورد تعمیرات با دادگاه است. اگر موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلت تعیین شده انجام ندهد، مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند، یا از دادگاه درخواست کند که به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام دهد و مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد. این حق به مستاجر امکان می دهد که در صورت قصور موجر، خود اقدام به تعمیرات ضروری کرده و هزینه آن را از اجاره بها کسر نماید.

از سوی دیگر، اگر مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می کند. در صورت ادامه ممانعت، دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال، مستاجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد. تبصره این ماده تأکید دارد که رسیدگی به این دعاوی خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت می گیرد و حکم دادگاه قطعی است، که نشان دهنده اهمیت و فوریت رسیدگی به این مسائل است.

قطع انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن) (ماده ۲۴)

ماده ۲۴ قانون موجر و مستاجر سال 1356 به موضوع قطع انشعابات مربوط به ملک استیجاری می پردازد. موجر نمی تواند جز در موارد تعمیرات ضروری، انشعاباتی مانند آب، برق، تلفن، گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی را قطع کند یا موجبات قطع آن را فراهم نماید، مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. در صورت تخلف موجر، دادگاه به درخواست مستاجر فوراً و بدون رعایت تشریفات دادرسی به موضوع رسیدگی کرده و در صورت اقتضا، ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است و موجر می تواند ظرف ده روز به آن اعتراض کند که اعتراض در همان دادگاه رسیدگی و تصمیم دادگاه قطعی است.

تبصره ۱ این ماده نیز نکته مهمی را بیان می کند: هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره، بدهی موجر به سازمان های مربوط باشد و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد، مستاجر می تواند بر اساس قبوض سازمان های مربوط، وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید. این بند حمایت قاطعی از مستاجر در برابر قصور موجر به عمل می آورد.

سایر احکام و مقررات عمومی

علاوه بر فصول اصلی که به ارکان قانون روابط موجر و مستاجر 56 می پردازد، این قانون شامل چندین ماده دیگر است که به مسائل اجرایی، قضایی و کلیات روابط طرفین می پردازد. این مواد تکمیل کننده ساختار قانونی و تضمین کننده اجرای صحیح مقررات هستند.

رویت ملک توسط خریدار یا مالک (ماده ۲۵)

ماده ۲۵ به موجر یا مالک این حق را می دهد که در صورت قصد فروش ملک خود یا نیاز به مشاهده وضعیت ملک، و ممانعت مستاجر از این رویت، به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل مراجعه کند. مقام قضایی مربوطه به مأمورین دستور می دهد تا خریدار و مالک به معیت مأمورین، ملک را رویت نمایند. این بند حقوق مالک را برای دسترسی به ملک خود در شرایط خاص تضمین می کند.

صلاحیت و نحوه رسیدگی دادگاه ها (ماده ۲۶)

ماده ۲۶ قانون موجر و مستاجر سال 1356، صلاحیت رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون را به دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد به دادگاه بخش مستقل واگذار می کند، به استثنای دعاوی راجع به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می شود. احکام دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش (تجدید نظر) است، مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد. رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاق های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است. تبصره این ماده نیز اشاره می کند که اگر میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره بهای ماهانه از چهار هزار ریال (در آن زمان) تجاوز نکند، حکم دادگاه قطعی است.

مهلت تخلیه (ماده ۲۷)

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر 56 به دادگاه این اختیار را می دهد که ضمن صدور حکم، مهلتی از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد را برای تخلیه تعیین نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی تأسیس شده اند، در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد. تبصره ۱ این ماده نیز تاکید می کند که در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه قانون 56 صادر می شود، مهلت های مذکور از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد. تبصره ۲ هم حداکثر مهلت تخلیه را در صورت عدم پرداخت اجاره بها، ۱۵ روز تعیین می کند.

ملغی الاثر شدن حکم تخلیه (ماده ۲۸)

ماده ۲۸ قانون ۱۳۵۶، به منظور جلوگیری از سوءاستفاده از حکم تخلیه، شرایطی را برای ملغی الاثر شدن آن پیش بینی کرده است. در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت سرقفلی در قانون 56 صادر و قطعی می شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معین را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد، در غیر این صورت حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. همچنین، در سایر موارد، هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننماید، حکم صادر شده ملغی الاثر است، مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد. این ماده، ضمانتی برای اجرای تعهدات موجر و جلوگیری از تضییع حقوق مستاجر است.

انتخاب کارشناسان رسمی (ماده ۲۹)

ماده ۲۹ به وزارت دادگستری این اختیار را می دهد که از بین کارشناسان رسمی، عده ای را به منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به دادگاه ها معرفی نماید. این کارشناسان نقش مهمی در تعیین اجاره بها عادله، حق کسب و پیشه و سایر امور فنی و تخصصی در دعاوی مربوط به این قانون ایفا می کنند.

باطل بودن توافقات خلاف قانون (ماده ۳۰)

ماده ۳۰ از مواد مهم و حمایتی قانون روابط موجر و مستاجر 56 است. این ماده صراحتاً بیان می کند که کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه، بلااثر و باطل اعلام خواهد شد. این بند، قدرت حمایتی قانون را در برابر هرگونه توافق یا شرطی که بخواهد مقررات آمره این قانون را نقض کند، تأیید می کند و از تضعیف حقوق طرفین (به ویژه مستاجر) جلوگیری می نماید.

نقاط شمول و نسخ قوانین قبلی (ماده ۳۱ و ۳۲)

ماده ۳۱ به نقاط شمول این قانون اشاره دارد که در مناطقی اجرا می شود که قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری لزوم اجرای آن را آگهی نماید. در سایر نقاط، رابطه موجر و مستاجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. ماده ۳۲ نیز صراحتاً از لغو قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون هستند، از تاریخ اجرای این قانون خبر می دهد. این دو ماده، چارچوب زمانی و مکانی موارد مشمول قانون 1356 و همچنین جایگزینی این قانون با قوانین قبلی را مشخص می کنند.

نتیجه گیری

قانون روابط موجر و مستاجر 56، با وجود قدمت، همچنان یک از پیچیده ترین و پرکاربردترین قوانین در حوزه املاک و مستغلات ایران محسوب می شود، به ویژه برای قراردادهای اجاره اماکن تجاری منعقد شده پیش از سال ۱۳۷۶. این قانون، با تأکید بر حمایت از حقوق مستاجر در مقابل موجر، به ایجاد ثبات در بازار اجاره و حفظ حقوق صنفی مستاجرین کمک شایانی کرد.

مفاهیمی نظیر حق کسب و پیشه قانون 56 و شرایط دشوار تخلیه ملک قانون 56، تعدیل اجاره بها و مقررات مربوط به انتقال به غیر قانون 56، این قانون را از سایر قوانین، به خصوص قانون سال ۱۳۷۶، متمایز می سازد. درک دقیق این تفاوت ها، به ویژه برای افرادی که با قراردادهای اجاره قدیمی سروکار دارند، ضروری است. پیچیدگی های این قانون، ضرورت آگاهی کامل از مفاد آن را برای موجرین و مستاجرین بیش از پیش نمایان می سازد. به دلیل جنبه های حقوقی گسترده و ظرایف خاص این قانون، همواره توصیه می شود در صورت بروز اختلاف یا نیاز به تنظیم قرارداد، به وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مراجعه شود تا از تضییع حقوق و بروز مشکلات احتمالی جلوگیری گردد.