نمونه سفته ضمانت تخلیه

سفته ضمانت تخلیه، ابزاری حقوقی و پرکاربرد در روابط استیجاری، تضمینی است برای موجر تا اطمینان یابد مستأجر ملک را در موعد مقرر تخلیه و تحویل خواهد داد. آشنایی با جزئیات قانونی و نحوه صحیح تنظیم این سند، برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است تا از بروز اختلافات و سوءاستفاده های احتمالی جلوگیری شود. این مقاله راهنمای جامعی در این زمینه ارائه می دهد. در ادامه، به بررسی ماهیت این سند تجاری، نحوه تنظیم آن، الزامات قانونی برای اعتباربخشی، خطرات و راهکارهای پیشگیری برای مستأجر، و در نهایت، چگونگی مطالبه و وصول سفته توسط موجر در صورت عدم انجام تعهد می پردازیم. هدف این نوشتار، توانمندسازی تمامی ذینفعان در حوزه اجاره املاک با دانش حقوقی لازم برای مدیریت بهینه ریسک ها و حفظ حقوق متقابل است.

ماهیت حقوقی سفته ضمانت تخلیه: تعریفی جامع

سفته به عنوان یک سند تجاری، دارای جایگاه ویژه ای در مبادلات اقتصادی و حقوقی است. در قراردادهای اجاره، این سند می تواند نقشی حیاتی در تضمین اجرای تعهدات، به ویژه تعهد مستأجر به تخلیه به موقع ملک، ایفا کند. درک ماهیت حقوقی سفته ضمانت تخلیه، پایه و اساس هرگونه اقدام صحیح و پیشگیرانه در این زمینه محسوب می شود.

سفته ضمانت تخلیه چیست و چرا از آن استفاده می شود؟

سفته ضمانت تخلیه، سندی است که مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره به موجر می دهد تا تضمین کند که در پایان مدت قرارداد یا در صورت فسخ آن، ملک مورد اجاره را در سلامت کامل و به موقع تخلیه و تحویل خواهد داد. این سفته، برخلاف سفته های عادی که برای پرداخت یک بدهی نقدی صادر می شوند، کارکردی تضمینی دارد. هدف اصلی از استفاده از این سفته توسط موجر، ایجاد یک اهرم فشار قانونی برای اطمینان از انجام تعهد تخلیه و جبران خسارات احتمالی ناشی از عدم تخلیه به موقع ملک است. این خسارات می تواند شامل اجرت المثل ایام تصرف غیرمجاز، هزینه های دادرسی، و سایر ضررهای وارده به موجر باشد.

مبنای قانونی سفته در قانون تجارت جمهوری اسلامی ایران مشخص شده است، اما کارکرد ضمانتی آن، ریشه در قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی دارد. ماده ۳۰۷ قانون تجارت شرایط و ارکان سفته را بیان می کند. هنگامی که سفته ای با قید «بابت ضمانت تخلیه» صادر می شود، به این معناست که وجه مندرج در آن تنها در صورتی قابل وصول است که تعهد اصلی (تخلیه ملک) نقض شود. این ابزار به موجر این اطمینان را می دهد که در صورت عدم همکاری مستأجر، راه قانونی برای جبران خسارات و بازپس گیری ملک خود دارد و از سوی دیگر، مستأجر را به اجرای به موقع تعهداتش ترغیب می کند.

تفاوت سفته ضمانتی با سفته عادی

در نظام حقوقی ایران، تمایز میان سفته ضمانتی و سفته عادی اهمیت بسیار زیادی در نحوه مطالبه و رسیدگی قضایی دارد. سفته عادی، سندی است که برای پرداخت مبلغ معینی در تاریخ مشخص یا به صورت عندالمطالبه (به محض درخواست) صادر می شود و دارنده می تواند بدون نیاز به اثبات عدم انجام تعهد دیگری، صرفاً با سررسید شدن آن، نسبت به مطالبه وجه اقدام کند. اما سفته ضمانتی، از جمله سفته ضمانت تخلیه، کارکردی متفاوت دارد؛ این سند به منظور تضمین حسن انجام یک تعهد خاص صادر می شود و وجه آن تنها در صورت عدم ایفای آن تعهد قابل مطالبه خواهد بود.

تفاوت های کلیدی بین این دو نوع سفته عبارتند از:

• هدف صدور: سفته عادی برای ایفای یک دین نقدی است، در حالی که سفته ضمانتی برای تضمین انجام یا عدم انجام یک فعل یا ترک فعل مشخص است.
• شرایط مطالبه: سفته عادی به محض سررسید یا عندالمطالبه بودن، قابل وصول است. اما مطالبه سفته ضمانتی منوط به اثبات عدم انجام تعهدی است که سفته بابت آن صادر شده. به عبارت دیگر، موجر (دارنده سفته) باید ثابت کند که مستأجر ملک را در موعد مقرر تخلیه نکرده است.
• تاریخ سررسید: سفته عادی معمولاً دارای تاریخ سررسید مشخصی است. سفته ضمانت تخلیه اغلب بدون تاریخ سررسید صادر می شود و به نوعی «عندالمطالبه مشروط» است، یعنی مطالبه آن مشروط به نقض تعهد تخلیه است. اگر هم تاریخ سررسید داشته باشد، این تاریخ معمولاً به انقضای مدت اجاره مربوط می شود و باز هم وصول آن منوط به اثبات عدم تخلیه است.
• قید «بابت»: در سفته ضمانتی، حتماً باید قید شود که سفته «بابت ضمانت تخلیه ملک مورد اجاره…» یا عبارتی مشابه صادر شده است. این قید، ماهیت ضمانتی سفته را مشخص کرده و از سوءاستفاده های احتمالی جلوگیری می کند.

در نبود قید «بابت ضمانت» و ذکر دقیق علت صدور، ممکن است سفته به عنوان یک سفته عادی تلقی شده و مطالبه آن برای موجر آسان تر و برای مستأجر دشوارتر شود، حتی اگر در واقعیت بابت ضمانت صادر شده باشد. این موضوع نشان دهنده اهمیت حیاتی دقت در نگارش سفته ضمانت تخلیه است.

راهنمای گام به گام تنظیم و پر کردن نمونه سفته ضمانت تخلیه

تنظیم صحیح سفته ضمانت تخلیه، مهم ترین گام برای ایجاد یک ضمانت معتبر و قابل استناد است. کوچکترین خطا یا نقص در پر کردن اطلاعات می تواند منجر به کاهش اعتبار سفته یا حتی بی اعتبار شدن آن در مراجع قضایی شود. در ادامه، یک نمونه کامل و دقیق از متن سفته ضمانت تخلیه را به عنوان تمپلیت ارائه داده و سپس به تشریح هر بخش و نکات حیاتی در پر کردن آن می پردازیم.

نمونه متن سفته ضمانت تخلیه

برای پر کردن سفته، باید مشخصات زیر به دقت و خوانا درج شوند:

شماره سفته: [شماره سفته روی برگه]
مبلغ (به عدد): [مبلغ سفته به عدد] ریال
مبلغ (به حروف): [مبلغ سفته به حروف] ریال
تاریخ صدور: [تاریخ روز، ماه، سال تکمیل و تحویل سفته]
در وجه: [نام و نام خانوادگی کامل موجر، کد ملی: XXXXXXXXXX، آدرس: آدرس کامل موجر]
مکان پرداخت: [محل پرداخت، مثال: بانک ملی شعبه XXXXX، کد: XXXXX] (یا می توان قید کرد: عندالمطالبه)
بابت: ضمانت و تضمین حسن انجام تعهدات مستأجر (عدم تخلیه و تحویل ملک) موضوع قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] مربوط به ملک واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره]
نام و نام خانوادگی صادرکننده (مستأجر): [نام و نام خانوادگی کامل مستأجر، کد ملی: XXXXXXXXXX، آدرس: آدرس کامل مستأجر]
امضا و اثر انگشت صادرکننده: [محل امضا و اثر انگشت مستأجر]

تشریح هر بخش از سفته و نکات حیاتی در پر کردن

1. شماره سفته: این شماره به صورت چاپی روی سفته درج شده و یک شناسه منحصر به فرد برای هر برگ سفته است. در صورت امکان، این شماره باید در قرارداد اجاره نیز ذکر شود.
2. مبلغ سفته:
   • مبلغ (به عدد و حروف): مبلغ سفته هم باید به عدد و هم به حروف نوشته شود تا از هرگونه دستکاری یا ابهام جلوگیری شود.
   • اهمیت تعیین مبلغ معقول: مبلغ سفته باید متناسب با ارزش اجاره بها، مبلغ ودیعه، و خسارات احتمالی ناشی از عدم تخلیه (مانند اجرت المثل ایام تصرف) تعیین شود. تعیین مبلغ بسیار زیاد یا بسیار کم ممکن است در محاکم قضایی با سوال مواجه شود. توافق طرفین در این زمینه اهمیت دارد.
3. تاریخ صدور: تاریخ دقیق تکمیل و تحویل سفته به موجر باید به دقت درج شود. این تاریخ با تاریخ سررسید (که معمولاً برای سفته ضمانتی وجود ندارد) متفاوت است و نشان دهنده زمان ایجاد تعهد ضمانتی است.
4. در وجه: این قسمت باید شامل نام و نام خانوادگی کامل موجر و کد ملی وی باشد. درج آدرس کامل نیز توصیه می شود. این کار از بروز ابهام در مورد ذینفع سفته جلوگیری می کند.
5. مکان پرداخت: معمولاً یک بانک یا شعبه خاص برای پرداخت وجه سفته مشخص می شود. در سفته های ضمانتی که تاریخ سررسید مشخصی ندارند، می توان از عبارت «عندالمطالبه» نیز استفاده کرد که به معنای پرداخت به محض درخواست موجر (البته پس از اثبات عدم تخلیه) است.
6. قسمت «بابت»: این بخش حیاتی ترین قسمت سفته ضمانت تخلیه است. عبارت ضمانت و تضمین حسن انجام تعهدات مستأجر (عدم تخلیه و تحویل ملک) موضوع قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] مربوط به ملک واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره]، به وضوح ماهیت ضمانتی سفته را مشخص می کند و آن را از سفته عادی متمایز می سازد. درج شماره و تاریخ قرارداد اجاره، و آدرس دقیق ملک، ارتباط مستقیم سفته را با قرارداد اصلی نشان می دهد و از هرگونه سوءاستفاده یا ادعای پرداخت دین عادی جلوگیری می کند.
7. نام و نام خانوادگی صادرکننده (مستأجر): مشخصات کامل مستأجر شامل نام و نام خانوادگی و کد ملی وی باید به صورت خوانا درج شود.
8. امضا و اثر انگشت صادرکننده: امضا و اثر انگشت مستأجر، تنها شرط لازم و کافی برای اعتبار سفته به عنوان یک سند تجاری است. بدون امضا، سفته اعتبار حقوقی نخواهد داشت. توصیه می شود اثر انگشت نیز در کنار امضا درج شود تا اصالت آن تقویت شود.

نکات تکمیلی برای تنظیم سفته

علاوه بر موارد فوق، رعایت نکات زیر نیز به حفظ حقوق هر دو طرف کمک می کند:

• ذکر سفته در قرارداد اجاره: تمامی مشخصات سفته (شماره، مبلغ، تاریخ صدور و هدف از صدور) باید به صورت صریح و کامل در متن قرارداد اجاره ذکر شود. این امر ارتباط سفته با قرارداد را محکم تر کرده و مستأجر نیز از بابت ماهیت ضمانتی سفته اطمینان بیشتری پیدا می کند.
• تهیه کپی یا عکس از سفته: مستأجر باید قبل از تحویل سفته به موجر، یک کپی یا عکس واضح از آن تهیه و نزد خود نگه دارد. این کپی می تواند در صورت بروز اختلاف، به عنوان مدرک اثبات ماهیت سفته و شرایط آن مورد استفاده قرار گیرد.
• اخذ رسید معتبر: مستأجر باید در هنگام تحویل سفته، از موجر رسید کتبی و معتبری دریافت کند که در آن مشخصات کامل سفته، علت تحویل (ضمانت تخلیه) و تاریخ دریافت قید شده باشد. این رسید، مدرکی دال بر تحویل سفته به موجر است.

شرایط قانونی و افزایش اعتبار سفته ضمانت تخلیه

صرف پر کردن یک برگه سفته به تنهایی، ممکن است تضمین کننده حقوق طرفین نباشد. برای اینکه سفته ضمانت تخلیه، از اعتبار قانونی لازم برخوردار باشد و در مواقع لزوم بتوان به آن استناد کرد، رعایت برخی شرایط و الزامات حقوقی ضروری است. این شرایط نه تنها اعتبار سفته را افزایش می دهند، بلکه از بروز اختلافات و سوءتفاهم های آتی نیز جلوگیری می کنند.

الزامات قانونی برای اعتبار سفته ضمانت تخلیه

مطابق با قانون تجارت و رویه قضایی، برای اینکه سفته ضمانت تخلیه از استحکام حقوقی کافی برخوردار باشد، باید موارد زیر به دقت رعایت شوند:

1. همخوانی سفته و قرارداد اجاره: حیاتی است که در متن قرارداد اجاره، به صورت واضح و مشخص به سفته ضمانت تخلیه اشاره شود. این اشاره باید شامل شماره سفته، مبلغ، تاریخ صدور و هدف دقیق از صدور آن باشد. به عنوان مثال، در یکی از بندهای قرارداد اجاره می توان قید کرد: «مستأجر در تاریخ [تاریخ صدور سفته] یک فقره سفته به شماره [شماره سفته] به مبلغ [مبلغ سفته به عدد و حروف] ریال بابت ضمانت حسن انجام تعهدات و تخلیه به موقع ملک به موجر تحویل داده است.» این کار، ارتباط حقوقی میان سفته و قرارداد اجاره را تقویت کرده و ماهیت ضمانتی سفته را به اثبات می رساند.
2. قید «بابت ضمانت تخلیه» روی خود سفته: همانطور که پیش تر ذکر شد، درج عبارت صریح و شفافی مانند «بابت ضمانت و تضمین حسن انجام تعهدات مستأجر (عدم تخلیه و تحویل ملک) موضوع قرارداد اجاره شماره […] مورخ […] مربوط به ملک واقع در […]» بر روی خود برگ سفته، کاملاً ضروری است. این قید، تعیین کننده ماهیت حقوقی سفته بوده و آن را از سفته عادی تمییز می دهد. عدم وجود چنین قیدی می تواند سفته را به یک سفته عادی تبدیل کرده و مطالبه آن را برای موجر آسان تر و برای مستأجر پرخطرتر کند.
3. امضا و اثر انگشت مستأجر: رکن اصلی اعتبار هر سند تجاری، امضای صادرکننده آن است. در مورد سفته، امضای مستأجر (به عنوان صادرکننده) الزامی است. توصیه می شود علاوه بر امضا، مستأجر اثر انگشت خود را نیز بر روی سفته درج کند. این عمل، هرگونه ادعای جعل امضا یا انکار از سوی مستأجر را دشوارتر ساخته و اصالت سند را تقویت می کند.

تطابق دقیق اطلاعات سفته با قرارداد اجاره، به همراه قید صریح «بابت ضمانت تخلیه» بر روی خود سفته و امضای کامل مستأجر، سه ستون اصلی برای تضمین اعتبار و قابلیت استناد حقوقی این سند در مراجع قضایی محسوب می شوند.

افزایش استحکام حقوقی سفته

با وجود اینکه سفته با رعایت شرایط فوق معتبر است، برخی اقدامات اختیاری می توانند به استحکام حقوقی آن بیفزایند:

• نقش شهود و امضای آن ها: هرچند الزامی نیست، اما حضور شهود و امضای آن ها ذیل سفته (با ذکر اینکه شاهد صدور سفته بابت ضمانت تخلیه بوده اند) می تواند به عنوان یک دلیل تکمیلی در صورت بروز اختلاف عمل کند. شهادت شهود، به ویژه در مورد صحت امضا و ماهیت ضمانتی سفته، می تواند در دادگاه بسیار مؤثر باشد.
• تنظیم توافقات در دفتر اسناد رسمی: طرفین می توانند کلیه توافقات مربوط به سفته و قرارداد اجاره را در یک سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت کنند. این کار اگرچه هزینه بر است، اما بالاترین سطح از اطمینان و قطعیت حقوقی را فراهم می آورد و امکان انکار و تردید را به حداقل می رساند. در این حالت، سفته نیز به عنوان ضمیمه یا بخشی از سند رسمی محسوب می شود و قابلیت اجرای آن از طریق محاکم تسهیل می گردد.

مواردی که سفته ضمانت تخلیه را ابطال یا بی اعتبار می کند

شناخت عواملی که می توانند سفته ضمانت تخلیه را از اعتبار ساقط کنند، برای هر دو طرف اهمیت دارد:

• عدم رعایت شرایط شکلی سفته: مهم ترین عامل، عدم امضای سفته توسط مستأجر است. هرگونه نقص در ارکان سفته (مانند عدم درج مبلغ، یا عدم مشخص بودن در وجه چه کسی صادر شده) نیز می تواند منجر به بی اعتباری آن شود.
• اثبات پرداخت یا انجام تعهد اصلی توسط مستأجر: اگر مستأجر بتواند ثابت کند که ملک را در موعد مقرر تخلیه کرده و هیچ تعهدی را نقض نکرده است، یا خسارات احتمالی را جبران کرده باشد، موجر حق مطالبه وجه سفته را نخواهد داشت. در این صورت، سفته بی اعتبار تلقی می شود و باید به مستأجر مسترد گردد. بار اثبات عدم انجام تعهد بر عهده موجر است.
• رضایت موجر به عدم تخلیه: اگر موجر به هر دلیلی با ادامه تصرف مستأجر پس از اتمام قرارداد موافقت کند (چه به صورت صریح و چه ضمنی با دریافت اجاره بها)، سفته ضمانت تخلیه برای عدم تخلیه اولیه بی اثر خواهد شد. البته در صورت تمدید قرارداد و ادامه اجاره، می توان سفته جدیدی اخذ کرد یا توافق کرد که سفته قبلی به قوت خود باقی بماند.

خطرات و نکات حیاتی برای مستأجر در خصوص سفته ضمانت تخلیه

در حالی که سفته ضمانت تخلیه ابزاری برای اطمینان خاطر موجر است، می تواند خطراتی را نیز برای مستأجر به همراه داشته باشد. آگاهی از این خطرات و شناخت راهکارهای حقوقی برای پیشگیری از سوءاستفاده های احتمالی، برای مستأجران امری حیاتی است. مستأجر باید با دقت و آگاهی کامل نسبت به صدور و تحویل این سند اقدام کند.

چگونه مستأجر از سوءاستفاده های احتمالی جلوگیری کند؟

پیشگیری بهتر از درمان است. مستأجر با رعایت نکات زیر می تواند تا حد زیادی از سوءاستفاده های احتمالی جلوگیری کند:

1. اخذ رسید معتبر و مکتوب از موجر هنگام تحویل سفته: این مهم ترین گام است. رسید باید شامل مشخصات کامل سفته (شماره، مبلغ، تاریخ صدور)، نام و نام خانوادگی موجر (دریافت کننده)، و صراحتاً قید شود که سفته «بابت ضمانت تخلیه ملک مورد اجاره» تحویل داده شده است. تاریخ دریافت رسید نیز باید قید شود. این رسید، مدرکی محکم برای اثبات ماهیت سفته و تحویل آن به موجر است.
2. پافشاری بر قید عبارت «بابت ضمانت تخلیه…» روی خود سفته: مستأجر باید اصرار کند که عبارت دقیق و کامل مربوط به ضمانت تخلیه، با ذکر شماره و تاریخ قرارداد اجاره و آدرس ملک، به صورت خوانا بر روی متن سفته درج شود. این کار از تبدیل سفته ضمانتی به سفته عادی و مطالبه زودهنگام آن جلوگیری می کند.
3. تهیه کپی یا عکس از سفته قبل از تحویل به موجر: مستأجر باید یک کپی یا تصویر با کیفیت از سفته پر شده (قبل از امضا و تحویل) تهیه کرده و نزد خود نگه دارد. این کپی می تواند در صورت مفقود شدن اصل سفته یا هرگونه دستکاری احتمالی، به عنوان مدرک اثبات شرایط اولیه سفته مورد استفاده قرار گیرد.
4. لزوم استرداد سفته بلافاصله پس از تخلیه و اتمام قرارداد: به محض پایان مدت قرارداد و تخلیه کامل و تحویل ملک به موجر، مستأجر باید سفته ضمانت را از موجر پس بگیرد. در این هنگام، موجر باید رسید کتبی و امضا شده ای به مستأجر بدهد که در آن صراحتاً قید شده باشد: «سفته شماره […] مورخ […] به مبلغ […] ریال که بابت ضمانت تخلیه ملک بود، مسترد و باطل شد.» این رسید برای مستأجر، مدرک قطعی بر اتمام تعهد و استرداد سفته است.
5. عدم درج تاریخ سررسید: توصیه می شود برای سفته های ضمانتی، قسمت تاریخ سررسید خالی گذاشته شود یا به جای آن «عندالمطالبه» قید شود. این کار از ایجاد ابهام در زمان مطالبه جلوگیری می کند و تأکید می کند که مطالبه آن مشروط به عدم انجام تعهد است.

راهکارهای حقوقی مستأجر در صورت عدم استرداد سفته توسط موجر

در برخی موارد، ممکن است موجر پس از تخلیه ملک، از استرداد سفته ضمانت تخلیه خودداری کند. در چنین شرایطی، مستأجر می تواند از طریق راهکارهای قانونی زیر اقدام کند:

1. ارسال اظهارنامه قضایی: اولین قدم، ارسال یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به موجر است. در این اظهارنامه، مستأجر باید به صراحت اعلام کند که ملک را در موعد مقرر تخلیه کرده و هیچ گونه تعهدی را نقض نکرده است. سپس از موجر بخواهد که سفته ضمانت را در یک بازه زمانی مشخص (مثلاً ۷ یا ۱۰ روزه) به وی مسترد کند. این اظهارنامه به عنوان یک اخطار رسمی و مدرکی برای اقدامات بعدی در دادگاه محسوب می شود.
2. طرح دعوای استرداد سفته در دادگاه: اگر موجر پس از دریافت اظهارنامه نیز از استرداد سفته خودداری کند، مستأجر می تواند با در دست داشتن مدارک اثبات تخلیه ملک (مانند صورتجلسه تحویل ملک، قبوض آب، برق، گاز و تلفن به نام موجر پس از تخلیه، شهادت شهود یا حتی رسیدهای بانکی اجاره بها که نشان دهنده پرداخت اجاره تا زمان تخلیه است)، یک دادخواست تحت عنوان «مطالبه استرداد سفته ضمانت» یا «ابطال سفته» را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کند. دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک، در صورت احراز حقانیت مستأجر، حکم به استرداد یا ابطال سفته صادر خواهد کرد.
3. درخواست دستور موقت: در شرایطی که مستأجر نگران است موجر قبل از رسیدگی به دعوای اصلی، سفته را به اجرا بگذارد، می تواند همزمان با طرح دعوای استرداد سفته، تقاضای «دستور موقت مبنی بر توقیف عملیات اجرایی سفته» را از دادگاه بخواهد. دادگاه در صورت احراز فوریت و ضرورت، دستور موقت را صادر می کند که به موجب آن، موجر تا زمان صدور حکم نهایی، قادر به وصول وجه سفته نخواهد بود.

مراحل مطالبه و وصول سفته ضمانت تخلیه توسط موجر (در صورت عدم تخلیه)

چنانچه مستأجر به تعهد خود در زمینه تخلیه به موقع ملک عمل نکند، موجر حق دارد برای مطالبه وجه سفته ضمانت تخلیه و بازپس گیری ملک خود، اقدامات قانونی را آغاز کند. این فرآیند شامل مراحل مختلفی است که هر یک دارای الزامات و تشریفات خاص خود هستند.

جمع آوری مستندات و گام های اولیه

پیش از هر اقدام قضایی، موجر باید مستندات لازم را جمع آوری کند تا بتواند ادعای خود را به درستی در دادگاه اثبات کند:

1. قرارداد اجاره: این سند اصلی ترین مدرک برای اثبات رابطه استیجاری، مدت اجاره، و تعهد مستأجر به تخلیه است. تمامی نسخه های اصلی و کپی های معتبر باید در دسترس باشند.
2. مدارک اثبات عدم تخلیه ملک توسط مستأجر: موجر باید به شیوه های قانونی ثابت کند که مستأجر در موعد مقرر ملک را تخلیه نکرده است. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:
   • شهادت شهود: افرادی که از عدم تخلیه ملک در موعد مقرر آگاه هستند.
   • صورتجلسه عدم تخلیه: می توان با حضور شاهد و در صورت لزوم مشاور املاک، صورتجلسه ای مبنی بر عدم تخلیه ملک در زمان مقرر تنظیم کرد.
   • اظهارنامه رسمی: پیش از طرح دعوا، ارسال یک اظهارنامه رسمی به مستأجر مبنی بر اتمام مدت اجاره و درخواست تخلیه فوری و اعلام قصد مطالبه سفته، ضروری است. این اظهارنامه به عنوان مدرکی دال بر اخطار موجر به مستأجر تلقی می شود.
   • استشهادیه محلی: جمع آوری امضای همسایگان یا افراد معتمد محلی که گواهی بر عدم تخلیه ملک می دهند.

اقدامات قضایی برای تخلیه و مطالبه وجه

پس از جمع آوری مستندات، موجر باید از طریق مراجع قضایی اقدام کند:

1. دادخواست تخلیه ملک: این دادخواست باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی (بسته به نوع و مبلغ اجاره و قوانین جاری) ارائه شود. موجر در این دادخواست، خواستار صدور حکم تخلیه ملک می شود. شورای حل اختلاف برای قراردادهای اجاره معمولی و با مبالغ کمتر معمولاً صلاحیت رسیدگی دارد.
2. دادخواست مطالبه وجه سفته: این دادخواست می تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا پس از آن، در دادگاه حقوقی مطرح شود. موجر باید سفته را به دادگاه ارائه کرده و با استناد به عدم تخلیه ملک، خواستار پرداخت وجه سفته شود. در اینجا، موجر باید اثبات کند که شرط ضمانتی سفته (تخلیه ملک) محقق نشده است.
3. واخواست سفته: واخواست یک تشریفات قانونی است که به دارنده سفته این امکان را می دهد که عدم پرداخت سفته در زمان مقرر را به صورت رسمی اعلام کند. برای سفته های ضمانتی، واخواست الزامی نیست، زیرا مطالبه آن منوط به اثبات عدم انجام تعهد است نه صرفاً سررسید شدن. با این حال، برخی حقوقدانان واخواست را توصیه می کنند تا جنبه های حقوقی سفته به عنوان یک سند تجاری کاملاً رعایت شود. واخواست از طریق مراجعه به بانک و تکمیل فرم های مربوطه انجام می شود.

در برخی موارد، و با توجه به نوع قرارداد اجاره و قوانین حاکم بر آن، امکان صدور دستور تخلیه فوری توسط مراجع قضایی نیز وجود دارد که فرآیند بازپس گیری ملک را تسریع می کند. این امر معمولاً در صورتی محقق می شود که قرارداد اجاره رسمی باشد یا مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد.

اجرای حکم و وصول وجه سفته

پس از صدور حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر تخلیه و مطالبه وجه سفته، موجر می تواند از طریق واحد اجرای احکام مدنی دادگستری، نسبت به اجرای حکم اقدام کند:

• صدور اجراییه: موجر باید درخواست صدور اجراییه را به دادگاه تقدیم کند.
• اجرای حکم تخلیه: واحد اجرای احکام با حضور مأمور و در صورت لزوم نیروی انتظامی، ملک را تخلیه و به موجر تحویل خواهد داد.
• وصول وجه سفته: پس از صدور اجراییه برای وجه سفته، موجر می تواند نسبت به توقیف اموال و حساب های بانکی مستأجر اقدام کند تا مبلغ سفته را وصول نماید. در صورتی که مستأجر اموالی برای توقیف نداشته باشد، موجر می تواند تقاضای جلب وی را (در صورت رعایت شرایط قانونی) ارائه دهد.

جنبه حقوقی سفته ضمانت تخلیه

نکته بسیار مهم این است که سفته ضمانت تخلیه، ماهیت حقوقی دارد و عدم ایفای تعهد مستأجر برای تخلیه ملک، جرم کیفری محسوب نمی شود. بنابراین، برخلاف چک که در صورت عدم پرداخت می تواند دارای جنبه کیفری باشد (در صورت رعایت شرایط قانونی)، سفته ضمانت تخلیه صرفاً از طریق مراجع حقوقی قابل پیگیری و وصول است و امکان طرح شکایت کیفری علیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت وجه سفته وجود ندارد. موجر صرفاً می تواند از طریق دادگاه حقوقی اقدام به مطالبه وجه و اجرای حکم کند.

مقایسه سفته ضمانت تخلیه با سایر ابزارهای تضمینی

در کنار سفته ضمانت تخلیه، ابزارهای تضمینی دیگری نیز در روابط قراردادی و به ویژه در قراردادهای اجاره مورد استفاده قرار می گیرند که هر یک دارای ویژگی ها و کاربردهای متفاوتی هستند. شناخت این تفاوت ها به طرفین قرارداد کمک می کند تا ابزار مناسب تری را برای تضمین تعهدات خود انتخاب کنند و از سردرگمی ها و پیامدهای حقوقی ناخواسته جلوگیری نمایند.

سفته حسن انجام کار

سفته حسن انجام کار، شباهت هایی با سفته ضمانت تخلیه دارد، اما در هدف و زمان مطالبه تفاوت های اساسی را نشان می دهد:

• هدف: سفته حسن انجام کار معمولاً برای تضمین این موضوع صادر می شود که یک فرد (مثلاً کارمند یا پیمانکار) وظایف محوله یا پروژه مشخصی را به نحو احسن و طبق قرارداد انجام دهد. این سفته، کل مدت زمان اجرای قرارداد یا فعالیت را پوشش می دهد.
• زمان مطالبه: مطالبه سفته حسن انجام کار در صورتی امکان پذیر است که صادرکننده در طول مدت قرارداد، به تعهدات خود عمل نکند یا کار را به درستی انجام ندهد. برای مثال، اگر کارمندی به وظایف خود کوتاهی کند یا پیمانکاری پروژه را ناقص تحویل دهد.
• تفاوت با سفته ضمانت تخلیه: سفته ضمانت تخلیه، همانطور که از نامش پیداست، به طور خاص برای تضمین عمل «تخلیه ملک» در پایان مدت اجاره صادر می شود. این سفته عمدتاً به یک نقطه زمانی خاص (پایان قرارداد اجاره) اشاره دارد، در حالی که سفته حسن انجام کار، به کل دوره اجرای یک تعهد یا پروژه مربوط می شود. البته در هر دو مورد، دارنده سفته (موجر یا کارفرما) باید اثبات کند که تعهد اصلی نقض شده است تا بتواند وجه سفته را مطالبه کند.

چک ضمانت تخلیه

استفاده از چک به جای سفته برای ضمانت تخلیه نیز رایج است و هر یک مزایا و معایب خاص خود را دارند:

مزایای چک ضمانت تخلیه:

1. سرعت در وصول: در صورت عدم پرداخت، چک از طریق بانک و سپس اداره اجرای ثبت یا دادگاه قابل پیگیری است که معمولاً سریع تر از فرآیند مطالبه سفته از طریق دادگاه است.
2. جنبه کیفری (در برخی شرایط): اگر چک به صورت بابت تضمین صادر شده باشد و شرایط قانونی چک بلامحل رعایت شود (مانند عدم قید تاریخ واقعی، یا عدم اثبات عدم تعهد)، ممکن است دارای جنبه کیفری باشد. این موضوع می تواند اهرم فشار قوی تری برای موجر ایجاد کند تا مستأجر به تعهدات خود عمل کند. اما باید دقت داشت که چک ضمانتی که تاریخ دار است و بابت ضمانت صادر شده باشد، اغلب فاقد وصف کیفری است.

معایب و خطرات چک ضمانت تخلیه:

1. ریسک سوءاستفاده بیشتر: به دلیل ماهیت سریع تر وصول چک، خطر سوءاستفاده از آن برای مستأجر بیشتر است. اگر در متن چک یا ظهر (پشت) آن، به صراحت قید نشود که «این چک بابت ضمانت تخلیه ملک است و صرفاً در صورت عدم تخلیه در موعد مقرر قابل وصول می باشد»، موجر می تواند آن را به عنوان یک چک عادی وصول کرده و مستأجر برای اثبات ضمانتی بودن آن با دشواری مواجه شود.
2. الزامات بانکی: چک باید دارای موجودی کافی باشد و مسدودی حساب صادرکننده چک می تواند مشکلاتی را در پی داشته باشد. همچنین، برای اینکه چک بتواند وصف کیفری داشته باشد، باید شرایط خاصی رعایت شود که در چک های ضمانتی معمولاً این شرایط وجود ندارد. به طور خاص، چک ضمانت که تاریخ سررسید دارد و در متن آن قید شده که بابت ضمانت است، معمولاً فاقد جنبه کیفری خواهد بود و صرفاً از طریق حقوقی قابل پیگیری است.
3. ضرورت ذکر دقیق: همانند سفته، در چک ضمانت نیز باید به صراحت و با جزئیات کامل (شماره و تاریخ قرارداد اجاره، آدرس ملک) قید شود که چک «بابت ضمانت تخلیه» صادر شده است.

با توجه به مزایا و معایب هر یک، به طور کلی، سفته ضمانت تخلیه با رعایت دقیق الزامات قانونی و ذکر عبارت «بابت ضمانت تخلیه» بر روی آن و در متن قرارداد، از منظر حقوقی برای مستأجر امنیت بیشتری فراهم می کند. چک، به دلیل قابلیت وصول سریع تر و جنبه کیفری احتمالی (اگرچه برای چک ضمانتی کمتر صدق می کند)، ممکن است برای موجر جذاب تر باشد، اما ریسک بیشتری را متوجه مستأجر می سازد. انتخاب بین سفته و چک بستگی به توافق طرفین، سطح اعتماد متقابل، و میزان آگاهی آن ها از قوانین مربوطه دارد. در هر صورت، مشاوره حقوقی پیش از انتخاب و صدور هر یک از این اسناد، اکیداً توصیه می شود.

نتیجه گیری

سفته ضمانت تخلیه، ابزاری مهم و موثر در قراردادهای اجاره است که می تواند اطمینان خاطر لازم را برای موجر فراهم آورد و مستأجر را به انجام تعهد خود در زمینه تخلیه به موقع ملک ترغیب کند. با این حال، کارایی و اعتبار حقوقی این سند، به رعایت دقیق اصول و نکات قانونی در هنگام تنظیم، تحویل و نگهداری آن بستگی دارد. از نحوه صحیح پر کردن اطلاعات روی برگه سفته، به ویژه قید صریح «بابت ضمانت تخلیه» با ذکر مشخصات کامل قرارداد و ملک، تا لزوم اخذ رسید معتبر و تهیه کپی از سفته توسط مستأجر، هر گام از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

برای موجران، این سند اهرمی قانونی برای مقابله با مستأجرانی است که از تخلیه ملک خودداری می کنند و راهی برای جبران خسارات احتمالی. از سوی دیگر، مستأجران نیز باید با آگاهی کامل از حقوق خود و خطرات احتمالی، از سوءاستفاده های احتمالی جلوگیری کنند. استرداد سفته بلافاصله پس از تخلیه و اخذ رسید رسمی از موجر، حقوق مستأجر را به نحو مؤثری تضمین می کند.

در نهایت، می توان گفت که رعایت دقیق مفاد قرارداد، شفاف سازی تمامی شرایط مربوط به سفته ضمانت، و آگاهی از جنبه های حقوقی و قضایی آن، از بروز بسیاری از اختلافات و پرونده های حقوقی در آینده جلوگیری خواهد کرد. در موارد پیچیده یا در صورت بروز اختلاف، توصیه اکید می شود که طرفین قبل از هرگونه اقدام، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی بهره مند شوند تا از تصمیم گیری های نادرست و پیامدهای زیان بار آن دوری گزینند.